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21个楼盘有4家实现“日光” 西安楼市出现分化

来源: 时间:2018-02-03 17:09 字号:


       时至年末,已经历五轮调控的西安房地产市场,逐渐显现分化趋势。有的房源供应偏紧,开发商已完成全年任务;也有的楼盘还在为出货而绞尽脑汁。在这样的背景下,又将对房价产生多大影响呢?

       21个楼盘有4家实现“日光”

       上个月,某知名开发商在西安城西推出了两栋楼,房源有数百套。因为在地铁沿线,受到不少买房者关注,尽管这样,该项目在开盘当天的去化率却不足10%,离售罄距离遥远,这在整个上半年是不可能出现的现象。

       与上半年火爆时相比,最近“日光盘”的数量有所减少。综合美城、克而瑞机构的监测看,国庆后至今的一个月里,西安有21个楼盘推出新房源,开盘去化率100%的有4家,这四家楼盘都是品质相对较高的项目,价格都在一万元以上,有项目号称“7秒售罄”,而单价达到14000元;部分楼盘去化率不足5成;而前述的去化率不足10%的某大型房企的项目房子价格在8000多元。

       朱郁说,各项目定价和品质上有不同,在推货节奏的把握和自身诉求也有差异,“反映在开盘去化率上就出现了高低之分。”

       华商报记者上周对曲江、高新和大明宫等地的多处楼盘走访发现,称“无房可卖”的售楼部并不在少数。

       有项目虽然有房,但销售产品较为单一。曲江南三环附近一处楼盘,销售人员表示仅剩不足10套房源可选,“都是 180㎡以上大户型,价格在18000-19500元/㎡之间。”

       “摩的”看房大军重出江湖

       目前西安楼市开始出现一股分化行情:已完成全年任务的开发商,就不急于加推房源,推出一些营销活动来蓄客;卖得不好的项目,价格涨不上去,又要承担资金链的压力。

       普华西安房地产公司总经理冯越介绍,近一段时间,很多楼盘每次只推1-2栋楼,多则百套房源、少则数十套房源,很快就所剩无几了,“眼下的重点不是去化,而是‘蓄水’和积攒人气。”

       前两年,西安市民常在路上碰到形形色色、骑着电动自行车散发房产广告的行销员。一旦行人接过传单,他们就会苦口婆心地劝人去附近的楼盘看房,帮他们“完成任务”。去年年底开始,房子不愁卖,这些行销员也逐渐销声匿迹,售楼部光是坐销也应接不暇。

       随着售楼部来客量分化,在大明宫、浐灞、曲江等多个区域的楼盘门前,久违了的行销售楼员又开始增加,许久不见的“摩的”看房队伍再次壮大起来。

       上周三中午,华商报记者刚从太华北路附近一个售楼部出来,立刻就被房产传单和骑着电动车的行销员“包围”了:“看房子吧?售楼部就在前头”、“商铺看不看?骑车带你过去”……接过其中两张宣传单,赫然标注的不足6000元/㎡的价格令人心动,虽然售楼部就近在咫尺,但记者注意到,这两个楼盘的实际位置都在高陵、咸阳等距西安主城较远的地方。

       西安房价涨幅逐渐收窄

       去年底至今,不到一年时间,针对房地产市场,西安已先后五次出台调控政策,涉及限购、限售、限贷、限价等方面。

       今年9月13日,西安出台了被称为“史上最严”的限购令。9天以后,西安市物价局又发布通知,要求商品房明码标价,调价须提前进行价格申报。

       西安某国有房企张姓负责人表示,相比市场手段,行政手段更多采用“堵”的方式,但在执行期内对房价和市场的影响也是立竿见影。

       五次调控加码的过程中,西安房价涨幅也逐渐收窄。国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格统计显示,下半年以来,新房价格环比涨幅回落。最近的10月份,西安新建商品住宅价格环比涨0.7%。

       “房价涨幅收窄,恰恰体现出楼市的分化趋势。”独立地产评论人士李连源表示,楼盘去化率比上半年回落,可能与三方面原因有关:一是四限策效应显现;二是房贷成本提高,购房者犹豫;三是租售并举的政策信号,让购房者产生观望情绪。

       民生银行西安分行投行顾问周文豪则认为,西安楼市目前处在一种“紧平衡”的状态,即:调控政策初步显现,加上去年以来的去库存后,市场上优质房源相对欠缺,也不排除部分开发商故意“捂盘”或延后开盘;另一方面,调控政策也抑制了一部分购房需求。

       刚需购房转向二手市场

       高女士从去年就开始看房,但是未能把握时机,看好的房子要么是被别人抢先一步,要么是价格超出了她的预期。

       像高女士这样的购房者,因为资金不足,加上满意的新房不多,开始转向二手房市场。不过,许多二手房房主也开始有了更高的价格期待。“前几个月看的房子又涨了五万。”高女士无奈地表示,她之前在城南光华路看上一套两居室,现在房主已涨到113万。如果再涨的话,她的预期面积可能还会再压缩。

       “现在来看房的客户对新房、二手房的区分不像以前敏感。”海汇房产白桦林居店店长赵利伟介绍,只要是价格合适成交几率就很大;价格谈不拢的话,客户更愿意选择观望。

       李连源表示,近年来,西安核心区域的土地面积在缩减,存量房供应增加,也就是说城区的新房变少、二手房多了。因此,刚需开始向二手房分流在未来将成趋势。

       周文豪则认为,西安要达到像北京、上海等一线城市那样二手房占据主导地位的情况,还需要好几年时间,“新房购买还是主流市场。”

       西安品质楼盘房价坐稳万元时代

       11月17日,西安市物价局发布了第六批商品房价格公示,毛坯除去别墅、洋房项目的均价在8930元/㎡,精装项目均价在12440元/㎡。从最新公示的房价区间看,与此前五批次大约6000-12000元的房源价差并不大。

       李连源对此认为,这中间六千多元的跨度,基本上反映了西安楼市的实际状况,比如:城中村改造房的价格会相对低一些,六七千一平,就这还不好卖;而好地段的高品质楼盘则万元以上,这些房源虽然价格偏高,但也提升西安住宅的整体品质,可以算是价高质优,更容易受到购房者青睐。

       西安某国有房企张姓负责人看来,西安房价不能一概而论。他说,像高新、曲江、城南等发展更为成熟的区域,房价肯定要高于西咸、浐灞和城西等地,而像高陵等一些周边区县,目前的房价只有五六千一平。

       李连源表示,从中长期看,西安房价稳定和分化将是主基调。即:高品质楼盘的价格有走高空间,而城改、品质较差的项目、负面消息较多的楼盘,价格会下行。“总的来说,稳定是基调,分化是趋势。”

       周文豪对楼市前景更为乐观。他说,西安房价掉回“千元时代”的可能性几乎为零,品质较好的项目基本已坐稳万元,“紧平衡”的状态一旦被打破,市场就会稳健上扬,并对价格形成带动。